La formation de ménages et le parc de logements - Une perspective flux-stock

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Ménages et formation des ménages données

Sommaire
Points importants
Nous évaluons ici la formation des ménages et le parc de logements au Canada et tentons d’évaluer le degré d’équilibre dans le secteur du logement, tant sur le plan des nouvelles unités d’habitation que de l’ensemble du parc de logements. Notre évaluation, toutefois, se fonde sur des données et des indicateurs nationaux sur le logement, ce qui peut masquer des écarts importants entre les régions. L’évaluation du secteur du logement à l’échelle régionale, ou de la région métropolitaine de recensement (RMR), dépasse la portée de notre rapport.
 

•              De 2012 à 2015, nous estimons qu’il s’est créé plus de ménages (nets) qu’il ne s’est construit de nouvelles unités d’habitation, renversant ainsi la tendance observée depuis 2001.

•              Le renversement de cette tendance a certes contribué à réduire le taux d’inoccupation à l’échelle nationale, qui était très élevé, mais nous estimons qu’il existait toujours, en 2015, une offre excédentaire d’unités d’habitation.

•              Le DPB, dans ses perspectives d’octobre 2016, intègre un facteur d’ajustement important à la part de l’investissement résidentiel dans l’économie, qui est causée par la baisse de la construction résidentielle.

•              La faiblesse de l’investissement résidentiel, projetée dans les perspectives du DPB, correspond largement à la hausse des taux d’emprunt et à la décélération des prix des logements.

•              D’après nos perspectives d’octobre 2016, nous prévoyons que le parc de logements retrouvera l’équilibre à moyen terme, à mesure que le taux d’inoccupation national se rapprochera de sa moyenne historique à long terme.

Nous tenons à signaler que nos estimations de 2012 à 2021 sur la formation des ménages correspondent seulement à la demande de nouveaux logements associée à la conjoncture démographique. L’ajout des effets comportementaux (par le truchement de changements aux taux de chefs de ménage selon le groupe d’âge) pourrait influencer nos estimations sur la formation des ménages et le taux d’inoccupation pendant cette période.

Contexte
La part de l’investissement résidentiel dans l’économie canadienne a atteint un sommet inégalé de 7,7 % du produit intérieur brut (PIB), au deuxième trimestre de 2016. Dans son Étude économique du Canada 2016, l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a constaté que la part de l’investissement résidentiel dans le PIB du Canada était parmi les plus élevées des pays de l’OCDE et qu’elle « semble plus forte que ne peut le justifier la croissance démographique sous jacente » [TRADUCTION].

La part de l’investissement résidentiel dans l’économie est certes utile pour donner une idée de l’activité sur le marché du logement, mais il faut adopter une perspective plus large pour évaluer les déséquilibres – le nombre d’unités d’habitation par rapport aux prix – dans ce secteur. Nous étudions, dans le présent rapport, le secteur du logement en adoptant une perspective stock-flux. Ainsi, nous examinons le « flux » de la construction résidentielle par rapport à son moteur fondamental, la formation des ménages, ainsi que dans le contexte du « stock » global d’unités d’habitation occupées et vacantes.

Malheureusement, il manque de données officielles sur le logement. Comme le soulignait une analyse de l’équipe du FMI, Statistique Canada a cessé de publier sa série sur le parc de logements en 2000. En outre, les estimations sur les ménages et les logements ne sont disponibles que tous cinq ans, au moment des recensements. Pour combler ces lacunes, nous avons évalué le nombre annuel de ménages de 1971 à 2015 et le parc de logements après 2000.

Formation des ménages et construction résidentielle
Dans le présent rapport, nous adoptons la définition de ménage retenue dans le cadre des recensements. Ménage s’entend d’une personne ou d’un groupe de personnes (autres que des résidents étrangers) occupant un logement privé et n’ayant pas de domicile habituel ailleurs au Canada. La formation des ménages représente le changement net dans le nombre de ménages.

La Figure 1 du Résumé montre que le nombre moyen annuel de logements achevés a suivi de près la formation des ménages de 1972 à 1991. Toutefois, de 1992 à 2001, le nombre de nouveaux ménages a dépassé le nombre de nouvelles constructions. Cette dynamique s’est inversée de 2002 à 2011, lorsque la construction de logements a grimpé en flèche.
 

Formation des ménages et logements achevés

Selon notre évaluation du nombre de ménages en 2015, la formation des ménages a dépassé la construction de nouvelles unités d’habitation de 2012 à 2015, renversant ainsi la tendance observée depuis 2001.

Parc de logements et taux d’inoccupation
L’évaluation des nouvelles constructions par rapport à la formation des ménages permet de mesurer les déséquilibres dans le « flux », tandis que la prise en compte du taux d’inoccupation total (c’est-à-dire le nombre d’unités vacantes à vendre ou à louer par rapport à l’ensemble du parc de logements) offre une perspective sur le « stock ».

La Figure 2 du Résumé montre que, à l’échelle nationale, le taux d’inoccupation total est demeuré élevé au lendemain de la crise financière mondiale, de 2009 à 2011, alors que la construction de logements ralentissait et s’alignait sur la formation des ménages. En 2012, le taux d’inoccupation a commencé à enregistrer une forte baisse, se rapprochant de sa moyenne historique à long terme de 5 %, tandis que la construction de logements demeurait faible et le rythme de la formation de ménages s’accélérait.
 

Taux d'inoccupation total de 1971 à 2015

Par rapport à sa moyenne historique à long terme, le taux d’inoccupation que nous avons évalué en 2015 (5,2 %) donne à penser qu’il existait toujours une offre excédentaire de logements au pays. Ainsi, les données et nos estimations laissent entendre que le déséquilibre observé entre les flux de la formation des ménages et des logements achevés de 2012 à 2015 a permis de réduire l’offre excédentaire dans l’ensemble du parc de logements.

Perspectives à moyen terme
Selon les Perspectives économiques et financières publiées par le DPB en octobre 2016, la part de l’investissement résidentiel dans l’économie canadienne devrait chuter de son niveau de 7,7 % en 2016 à 6,5 % du PIB en 2020 (Figure 3 du Résumé). Le déclin prévu s’explique principalement par la faiblesse des volumes de l’investissement résidentiel, qui est attribuable à la hausse des taux d’emprunt et à la décélération des prix des logements.

Investissement résidentiel dans l'économie canadienne

D’après ses perspectives d’octobre 2016 relativement à l’investissement résidentiel, le DPB prévoit que 198 800 nouvelles unités d’habitation seront construites en 2017 et que ce nombre devrait diminuer à près de 170 900 unités en moyenne de 2019 à 2021. Le nombre de nouveaux ménages (net) devrait quant à lui passer de 173 500 en 2015 à 188 500 en 2016, avant de connaître une baisse à 172 500 d’ici 2021, ce qui correspond au nombre de logements achevés.

Nous prévoyons que le taux d’inoccupation total demeura près de 5,2 % jusqu’en 2018, alors que les ajouts nets au parc de logements suivront le nombre de ménages formés. Toutefois, comme la construction résidentielle ralentira en 2019 et en 2020, le taux d’inoccupation total diminuera – même si la formation des ménages ralentit – se rapprochant de sa moyenne historique à long terme de 5 % d’ici 2021.

Ainsi, d’après les perspectives d’octobre 2016 du DPB, nous prévoyons que le parc de logements se rééquilibrera à moyen terme.

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